Plusvalía municipal por la venta de una plaza de garaje

Una cosa es lo llamamos coloquialmente plusvalía. Es cuando nos referimos a la ganancia que obtiene una persona por la venta de un bien de su propiedad a un precio superior del precio al que fue adquirido. Es una ganancia patrimonial.

Otra cosa es la plusvalía municipal, se trata de un impuesto que aplican los ayuntamientos de España para gravar el aumento del precio del terreno cuando se transfiere la propiedad de un bien inmueble, entre ellos casas, pisos, trasteros, plazas de garajes y local para negocios.

Las propiedades ubicadas en suelos urbanos están obligadas a pagar la plusvalía municipal, las plazas de garaje son una propiedad y sí se ubican en zonas urbanas entran dentro de esta categoría, esto se debe a que los ayuntamientos son responsables de la gestión del suelo en las áreas urbanas (ciudades).

No significa que la propiedad del suelo la detenta el ayuntamiento, que la tiene solamente en los casos de viviendas protegidas, la Administración Local es la responsable de los servicios básicos y debe garantizar que todos los terrenos urbanos tengan acceso a ellos.

Cuando se vende una plaza de garaje -o cualquier otro bien inmueble-, la ley exige que se pague un impuesto al ayuntamiento por el aumento en el valor del suelo urbano en el periodo (en años) que la plaza de garaje u otro inmueble ha sido propiedad de quien ahora lo vende.

El aumento de valor del suelo urbano genera un valor añadido o plusvalía a los aparcamientos asentados en él. Sobre este valor añadido es que los ayuntamientos gravan el impuesto, que se denomina Impuesto sobre el Aumento de la Valorización de los Terrenos de índole urbano, debido a que se considera que este incremento en el valor se debe, entre otros factores, a las inversiones públicas en obras y servicios.

Impuesto sobre el Aumento de Valorización de los Terrenos de Índole Urbano

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es comúnmente denominado plusvalía municipal, se trata de un impuesto local directo generado por la venta de un inmueble urbano, como lo es una plaza de garaje. Vale mencionar que este impuesto no aplica sobre los terrenos de naturaleza rústica.

El IIVTNU se calcula sobre el incremento de valor que ha tenido el suelo urbano, no se considera el valor del inmueble, este incremento es la diferencia del valor catastral actual del suelo y el valor catastral que tenía al momento que se adquirió la plaza de garaje o el bien inmueble.

Este impuesto o plusvalía municipal debe ser pagado por el vendedor de la plaza de garaje. En caso de heredar una plaza de garaje u otro bien inmueble, el heredero tiene la obligación de pagar la plusvalía municipal.

La base imponible de la plusvalía municipal es el aumento en el valor del suelo urbano puesta de manifiesto en el momento que el vendedor transfiere su propiedad a un comprador, teniendo un periodo máximo de 20 años. Para calcular la base imponible del IIVTNU se consideran dos elementos:

• El valor del suelo de acuerdo al catastro municipal.
• El porcentaje de incremento del valor del suelo; cuyo cálculo se da al multiplicar la cantidad de años completos transcurridos desde la última venta por el coeficiente que fija el ayuntamiento, de acuerdo a la Ley de Haciendas Locales, este coeficiente de acuerdo a la ley no puede exceder el 30%.

Hay que considerar que los ayuntamientos pueden otorgar bonificaciones que reducen el monto del pago de la plusvalía municipal, lo que favorece al vendedor de una plaza de garaje o cualquier inmueble.

Reclamar la plusvalía municipal de un garaje

¿Y si el valor del suelo no se ha incrementado? Este es un cuestionamiento que se hacen muchos vendedores. De hecho, hasta el año 2018, la legislación vigente a la fecha dictaba que independientemente de si la valorización del suelo se había aumentado o no había que realizar el pago de la plusvalía municipal. En la actualidad, tras la última sentencia del Tribunal Supremo, las cosas han cambiado.

¿Es posible reclamar la plusvalía municipal de una plaza de garaje?

Hasta el año 2018 la legislación establecía la obligatoriedad de pagar plusvalía municipal aún cuando el valor del suelo no hubiere incrementado, la sentencia del Tribunal Supremo del 31 de octubre de 2019 establece que no hay que pagar la plusvalía cuando ésta sea mayor que beneficio obtenido por concepto de compraventa de la plaza de garaje.

Para realizar la reclamación se necesita:

• La escritura de la plaza de garaje (compraventa o herencia).
• Conocer el valor catastral del suelo para el momento de la venta, recibo del IBI.
• Copia simple del documento de compraventa de la plaza de garaje.